Hiện nay, giá đất nông nghiệp đang được đề xuất tăng mạnh, tiệm cận 65%–70% giá đất ở. Đây là một bước thay đổi lớn trong chính sách đất đai, trong bối cảnh người dân ngày càng đòi hỏi mức đền bù công bằng hơn khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, không ít doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả chính quyền địa phương lại tỏ ra lo ngại. Việc giá đất tăng liệu có khiến chi phí giải phóng mặt bằng đội lên quá cao, ảnh hưởng đến tính khả thi của các dự án?
Tưởng chừng chỉ là một thay đổi kỹ thuật trong bảng giá đất, nhưng thực tế, việc điều chỉnh giá đất nông nghiệp đang tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, đời sống người dân, và cả nền kinh tế.
1. Tại sao có đề xuất tăng giá đất nông nghiệp?
Từ khi Luật Đất đai 2024 được ban hành, hàng loạt dự thảo thông tư đi kèm đã được xây dựng. Một trong số đó là đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên mức 65%–70% giá đất ở cùng vị trí.
Mục tiêu của đề xuất gồm:
-
Xóa bỏ sự bất công trong đền bù khi thu hồi đất.
-
Phản ánh đúng giá trị thực tế của đất nông nghiệp tại các khu vực đang đô thị hóa.
-
Tạo sự công bằng giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.
2. Vì sao trước đây giá đất nông nghiệp bị neo giữ ở mức thấp?
Có ba lý do chính:
-
Phục vụ phát triển nhanh: Nhà nước muốn đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng với chi phí thấp, phục vụ công nghiệp hóa và hạ tầng.
-
Quan niệm cũ: Đất nông nghiệp bị xem là loại đất “sản xuất”, ít sinh lời hơn đất ở.
-
Hệ quả: Người dân mất đất với mức đền bù thấp hơn giá trị thực, kéo theo khiếu nại kéo dài, giảm động lực đầu tư vào nông nghiệp.
3. Những ai sẽ được hưởng lợi?
a. Người dân sở hữu đất nông nghiệp
Họ là nhóm hưởng lợi trực tiếp và rõ rệt nhất. Nếu giá đất tăng từ 500 nghìn – 1 triệu đồng/m² lên 40–50 triệu đồng/m², tài sản của họ tăng gấp hàng chục lần. Nếu bị thu hồi đất, họ cũng sẽ nhận được đền bù cao hơn, đủ khả năng mua đất mới, đầu tư kinh doanh, hoặc lo cho con cái.
Ví dụ: Một hộ dân tại ven TP.HCM sở hữu 3.000m² đất nông nghiệp. Trước đây được đền bù khoảng 1 tỷ đồng, nay có thể nhận đến 12–15 tỷ đồng.
b. Người làm nông nghiệp chuyên nghiệp
Giá đất cao giúp họ có tài sản để thế chấp vay vốn ngân hàng, mở rộng mô hình canh tác nông nghiệp công nghệ cao. Họ cũng không còn muốn bán đất, giúp giảm tình trạng ruồng bỏ nông nghiệp.
c. Ngân hàng và tổ chức tín dụng
Khi giá trị đất tăng, tài sản thế chấp tăng, rủi ro tín dụng giảm, ngân hàng có thể mở rộng tín dụng và hưởng lợi từ dịch vụ định giá, tư vấn, chuyển nhượng.
d. Nhà đầu tư dài hạn có tầm nhìn
Đầu tư bài bản vào sinh thái, nông nghiệp sạch, du lịch nông thôn… sẽ được hưởng lợi khi giá trị tài sản tăng, thuận lợi trong gọi vốn, sản xuất, xuất khẩu.
e. Chính quyền và Nhà nước
Tuy không trực tiếp hưởng lợi từ giá đất, nhưng Nhà nước giảm được áp lực xã hội, hạn chế khiếu kiện, đồng thời có thể thu thêm thuế, phí chuyển nhượng, góp phần tăng ngân sách để đầu tư trở lại vào an sinh xã hội, hạ tầng.
f. Cộng đồng và xã hội
Khi giá đất phản ánh đúng giá trị thật, niềm tin vào pháp luật tăng, người dân cảm thấy được tôn trọng, giảm tình trạng bỏ hoang đất, kích thích đầu tư dài hạn và bền vững hơn.
4. Những ai sẽ gặp khó khăn hoặc phản đối?
a. Doanh nghiệp đầu tư bất động sản
Chi phí đầu vào tăng mạnh. Nếu mua đất nông nghiệp với giá rẻ để phát triển thành khu nghỉ dưỡng hoặc dự án đất nền, thì kế hoạch tài chính sẽ bị phá vỡ khi giá đền bù tăng gấp 5–10 lần.
Ví dụ: Doanh nghiệp mua 10 ha đất nông nghiệp giá 500.000đ/m², hy vọng bán đất nền 15–20 triệu/m². Nếu giờ phải đền bù lại 4–5 triệu/m², lợi nhuận sẽ bị co hẹp, thậm chí âm.
b. Chính quyền địa phương ngân sách hạn chế
Nhiều tỉnh miền núi, vùng sâu vùng xa muốn làm bệnh viện, đường sá phải thu hồi đất. Nếu giá đền bù tăng 3–4 lần, tổng chi phí GPMB tăng theo cấp số nhân, dẫn đến trì hoãn hoặc phải vay vốn.
c. Nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ, lướt sóng
Khi giá đất tăng, biên độ lợi nhuận thu hẹp, thị trường minh bạch hơn, khó tạo số ảo, khó tìm “hàng hời”. Họ có nguy cơ “ôm đất” không ra được hàng.
d. Người dân thuê đất để sản xuất
Nếu không sở hữu đất, mà chỉ thuê để canh tác, thì việc tăng giá đất đồng nghĩa tăng tiền thuê, chi phí sản xuất, thuế tài sản, thậm chí nguy cơ bị thu hồi đất thuê nếu chủ đất muốn bán.
e. Chủ đầu tư công trình công cộng
Các công trình trường học, bệnh viện, giao thông đang triển khai sẽ bị đội chi phí đền bù. Nếu không có hỗ trợ hoặc điều chỉnh ngân sách, dễ rơi vào chậm tiến độ, thậm chí hủy bỏ.
5. Giải pháp để tăng giá đất nông nghiệp mà không gây “sốc”
-
Tăng giá theo lộ trình 3–5 năm: Không nên tăng đột ngột mà cần có kế hoạch dần dần, tránh gây sốc cho thị trường.
-
Phân vùng cụ thể: Nơi có quy hoạch, tiềm năng cao có thể tăng nhanh hơn; nơi khó khăn, vùng sâu nên có cơ chế riêng.
-
Kèm chính sách hỗ trợ: Cho doanh nghiệp đang triển khai dự án, chính quyền địa phương ngân sách yếu, người thuê đất sản xuất…
Kết luận
Tăng giá đất nông nghiệp là một chủ trương mang tính cải cách, nhằm đảm bảo công bằng, phản ánh đúng giá trị đất đai, nâng cao đời sống người dân. Tuy nhiên, nếu triển khai thiếu lộ trình, thiếu kiểm soát và thiếu hỗ trợ, sẽ dễ gây phản ứng dây chuyền, làm đảo lộn thị trường, cản trở đầu tư, thậm chí gây khủng hoảng tài chính cục bộ.
Vấn đề không chỉ là giá đất tăng bao nhiêu, mà là tăng như thế nào, vào lúc nào, và ai là người chịu trách nhiệm điều phối để tất cả các bên – người dân, doanh nghiệp, chính quyền – cùng có lợi.
#banggiadat #datnongnghiep #datnongnghieptaynguyen