Thị trường trầm, giá mềm hơn, nhiều người bắt đầu rục rịch tính chuyện mua nhà, mua đất. Nhưng phần lớn phải vay — vay 60%, 70% giá trị căn nhà. Và câu hỏi Chánh nhận nhiều nhất dạo gần đây là: “Lãi cao thế này, có nên vay mua lúc này không?”
Chánh xin nói thẳng: vay không xấu. Vay quá sức mới xấu. Cùng một khoản vay, với người này là bàn đạp, với người kia là gánh nặng đè mấy năm liền. Khác nhau không nằm ở căn nhà — nằm ở cách tính trước khi ký.
Dưới đây là những điều Chánh gom lại, cộng thêm góc nhìn của chuyên gia thị trường, để anh chị cân nhắc cho kỹ.
Lãi suất bây giờ thật sự là bao nhiêu?
Nhiều người chỉ nhìn con số ưu đãi mà quên mất cái sau ưu đãi.
Năm ngoái, nhiều ngân hàng còn gói vay mua nhà chỉ 5,5–6,7% một năm cho 12–24 tháng đầu. Đến nay, mặt bằng ưu đãi phổ biến đã lên 8,2–10,8%, có gói nhích gần 5%. Và quan trọng nhất: sau thời gian ưu đãi, lãi thả nổi phổ biến 13–15% một năm.
Con số ưu đãi là để mời anh chị bước vào. Con số sau ưu đãi mới là con số anh chị sống chung suốt 20–30 năm.
6 điều nên cân nhắc trước khi vay
1. Đừng vay quá 60% giá trị. Ngân hàng sẵn sàng cho vay 70–80%, nhưng “được vay” và “nên vay” là hai chuyện. Ngưỡng an toàn là vay dưới 60%, tức có sẵn khoảng 40% vốn tự có. Càng vay ít, càng dễ thở khi lãi thả nổi.
2. Lập dòng tiền ít nhất 12–36 tháng. Một khoản vay kéo dài mấy chục năm sẽ đi qua nhiều chu kỳ lãi suất. Ngồi xuống, viết ra từng tháng phải trả bao nhiêu, thu vào bao nhiêu, còn lại bao nhiêu. Con số trên giấy trung thực hơn cảm giác trong đầu.
3. Hiểu rõ “lãi ưu đãi” không phải chi phí thật. Trước khi ký, hỏi cho bằng hết: hết ưu đãi thì tính theo cách nào, biên độ cộng thêm bao nhiêu, phí trả nợ trước hạn ra sao, có bắt buộc mua bảo hiểm hay sản phẩm đi kèm không. Ngân hàng có nghĩa vụ nói rõ — anh chị có quyền hỏi tới cùng.
4. Luôn chừa quỹ dự phòng 6–12 tháng. Đừng tính sát tới đồng cuối cùng. Ốm đau, mất việc, làm ăn chững lại — những chuyện đó không báo trước. Một khoản dự phòng đủ trả sinh hoạt và tiền nợ nửa năm tới một năm là cái phao, không phải sự xa xỉ.
5. Tính tổng chi phí sở hữu, không chỉ tiền trả ngân hàng. Còn phí bảo trì, nội thất, phí dịch vụ. Sau khi cộng hết gốc, lãi, phí, nhà cửa — gia đình vẫn nên còn ít nhất 40–50% thu nhập cho ăn uống, con cái, tiết kiệm. Còn lại chừng đó thì cấu trúc tài chính mới dễ thở.
6. Cố giảm mạnh dư nợ trong 4–6 năm đầu. Kỳ hạn 20–30 năm giúp nhẹ dòng tiền, nhưng người khôn thường cố tất toán sớm để bớt gánh lãi. Lưu ý phí phạt trả nợ trước hạn thường 1–4% trên dư nợ còn lại — tính vào cho đủ.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, giai đoạn 3–5 năm đầu là khó khăn nhất với người vay. Nhưng qua được chặng đó, khi dư nợ vơi đi và thu nhập khá lên, việc trả nợ sẽ nhẹ dần.
Ở Tây Nguyên, có một rủi ro nữa ít người nhắc
Nhiều anh chị vay không phải để ở, mà để ôm đất chờ lên giá. Chỗ này Chánh phải nói thật.
Đất không phải chung cư. Cần tiền gấp, chung cư còn bán được trong vài tuần; đất vườn, đất nông nghiệp có khi rao mấy tháng chưa có người mua đúng giá. Vay để giữ một tài sản chậm thanh khoản, mà lãi thì đến hằng tháng đều đặn — đó là bài toán phải tính trước, không phải tính sau.
Vay đúng sức, căn nhà là chỗ dựa. Vay quá sức, chính căn nhà lại là thứ khiến anh chị mất ngủ. Mua nhà, mua đất là để an tâm hơn — chứ không phải để đổi một nỗi lo này lấy một nỗi lo khác.
Anh chị đang cân nhắc vay mua nhà hay ôm đất ở Tây Nguyên, cứ nhắn cho Chánh. Ngồi tính chung dòng tiền một buổi, nhiều khi tiết kiệm được cả năm hối tiếc.