Khi bán nhà đất, ai cũng muốn bán nhanh, nhận tiền ngay. Nhưng thực tế phần lớn người mua không đủ tiền mặt, cần vay ngân hàng – và điều đó khiến thủ tục phức tạp hơn hẳn. Đây là 8 bước Chánh vẫn hướng dẫn khách khi bán nhà cho người mua vay vốn.
Có nên bán cho người mua vay ngân hàng không?
Lợi ích: ngân hàng tham gia vào quá trình làm thủ tục nên minh bạch, an toàn hơn; hợp đồng ký giữa 3 bên (người bán, người mua, ngân hàng); tiền chuyển thẳng vào tài khoản, không phải giữ tiền mặt lớn trong người, tránh rủi ro tiền giả, tiền rách.
Rủi ro: tiền bán nhà bị phong tỏa tới khi đăng bộ sổ đỏ xong, thường 2 tuần đến 2 tháng; nếu phát sinh tranh chấp giấy tờ hoặc phải đo vẽ lại, tiến độ có thể chậm thêm; ngân hàng xử lý hồ sơ chậm cũng kéo dài thời gian nhận tiền.
8 bước thực hiện
1. Khách mua làm hồ sơ vay ngân hàng. Người mua nộp giấy tờ nhà đất, giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mua bán, chứng từ thu nhập. Ngân hàng thẩm định và duyệt vay tối đa 70% giá trị hợp đồng (một số ngân hàng cho vay tới 90% nhưng thủ tục khắt khe và lãi suất cao hơn).
2. Đặt cọc. Hai bên ký hợp đồng đặt cọc, số tiền thường 30–100 triệu đồng tùy thỏa thuận. Trước khi đặt cọc, nên kiểm tra kỹ giấy tờ nhà đất để chắc chắn tính hợp pháp.
3. Làm đơn chuyển nhượng. Sau đặt cọc, hai bên làm đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu đất chưa có sổ đỏ, cần xin giấy hẹn từ chủ đầu tư.
4. Ký hợp đồng công chứng. Người bán, người mua và ngân hàng cùng ký hợp đồng tại văn phòng công chứng. Ngân hàng cam kết thanh toán khoản vay cho bên bán, nhưng số tiền này bị phong tỏa tới khi đăng bộ xong.
5. Đóng thuế thu nhập cá nhân. Sau công chứng, người bán thực hiện nghĩa vụ thuế – thường ngân hàng hoặc nhân viên tư vấn hỗ trợ đi đóng thuế.
6. Sau khi đóng thuế. Nhân viên ngân hàng nộp hóa đơn thuế và hồ sơ liên quan cho cơ quan thuế; người mua nhận tờ khai thuế gốc.
7. Xác nhận hoàn tất chuyển nhượng. Nếu dự án chưa có sổ đỏ, ngân hàng nộp hồ sơ cho chủ đầu tư xin xác nhận. Nếu đã có sổ, nộp hồ sơ đăng bộ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
8. Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ. Sau khi sổ đỏ sang tên người mua, ngân hàng đăng ký thế chấp tài sản, mở phong tỏa tài khoản – người bán rút được tiền.
Cách tính thuế có khác không?
Không khác gì so với giao dịch thông thường – thuế vẫn dựa trên giá trị hợp đồng có công chứng. Một số ngân hàng yêu cầu giá trị hợp đồng tối thiểu bằng khoản vay, dẫn tới mức thuế có thể cao hơn so với giao dịch trả thẳng.
Tổng kết
Bán nhà cho người vay ngân hàng an toàn về mặt pháp lý nhưng mất thời gian hơn. Nếu anh/chị không cần tiền gấp, đây vẫn là lựa chọn ổn vì tiếp cận được nhiều người mua hơn. Nếu cần tiền nhanh, nên cân nhắc kỹ.
Đang chuẩn bị bán nhà và muốn Chánh tư vấn quy trình phù hợp với tình huống cụ thể? Nhắn Zalo 0939333007.